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愛家提醒買房、賣房十大項細節

 賣房/買房都是我們人生中的大事。二手房產市場的道道實在太多,如何能讓我們放心的買房,高高興興的賣房呢?10大項,您不能不知道。

第一項:只選對的,不買貴的:
    在選擇購買什么樣的二手房時,要量力而行,根據自己的經濟狀況進行選擇,只選合適的,不選貴的。不要輕信對方,一定要合法、徹底地辦理過戶手續。二手房必須經房屋土地管理部門辦理完過戶手續,才算真正換了主人,其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。
 
第二項:查明產權狀況。認真審查房屋產權的完整性、可靠性。
    購房人第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件;第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄,包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等;第三步要查驗房屋有無債務負擔。
 
第三項:房子的狀況您不能不清楚。
如購買公房,須了解所購公房是成本價還是標準價,標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優先購買權,因此,應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見;另外,軍隊、醫院、學校的公房,由于其特殊性,在沒有取得單位同意的情況下,一律不得出售。如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況,則千萬不能購買:已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋;被人民法院或行政機關依法查封的房屋;屬違法或違章建筑的房屋;存在產權爭議的房屋。
 
第四項:在初步協議中要寫認購款還是定金必須清楚。
     購房人在二手房交易合同談判時往往處于不利地位,首要原因是已付了“定金”。我國擔保法第89條規定:當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。認購書幾乎都將認購款寫成“定金”。
    在二手房的交易過程中在簽定二手房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂二手房買賣合同的一個必經程序,雙方經協商一致,可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成,購房者可以全身而退,不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等,這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項就應該退回。
 
第五項:在房屋買賣合同中必須寫明原房主何時遷出其戶口。
    買賣二手房的時候,人們最關注的是房產證、土地證等,往往忽視了戶口遷移問題。按照戶口管理政策的相關規定,一戶頭上只能上一戶人,在原產權人戶口沒遷走前,新房主的戶口不能遷入,這自然會影響到以后孩子上學等一系列問題。購買“二手房”,必須在原房主戶口全部遷出后,方能辦理新產權人及其共同生活的直系親屬的入戶手續。
 
第六項:關鍵性承諾應體現在房屋買賣合同當中。
    簽約過程中應特別注意,對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中,不能以口頭約定代之,因為口頭約定在一旦發生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括:房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等;如果選擇了按揭貸款的付款方式,則須按照規定辦理貸款手續。
 
第七項:房子交接完畢,房產登記過戶后當日,才應該付清全部房款。
    如果不能按時交房,以及買方在未取得房地產證前,則根據情況,暫扣部分房款,不應付清全部房款。這方面應在《房屋買賣契約》中注明暫扣多少房款的具體數字 。因為在審批辦理證件的過程中,如手續有問題,就辦不了房地產證。最后,按照房地產交易中心規定,領取房地產證時,必須本人到場,如本人因故不能到場領證,應提前辦理委托領證公證手續。

第八項:買/賣手續都太繁雜,找中介代辦的話一定要找好的專業的中介公司。
     如通過房屋中介賣房/購房,要選擇正規的、有一定信譽度的中介機構,必要時可查閱中介機構應具備的“兩證”,一為工商部門頒發的營業執照,二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書
第九項:交納購房首付款或訂金
    通過中介購買二手房,一般要簽兩個合同,即與房屋產權所有人簽署的《買賣契約》,還有與中介公司簽署的《房產中介合同》。 房產中介合同在法律上叫作居間合同,簽署前一要審查其資格,看是否辦理了工商登記手續。二要審查對方的委托授權書,以確認對方是賣主的合法代理人。 要與中介公司簽訂統一規范的委托代理合同。合同上應寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理權限等內容,特別要注意是否蓋章及寫清有關日期。
 
第十項:明明白白消費
現在二手房市場有很多不規范的行為吃差價的行為,在買賣交易的過程中就會發生比較大的價差,可能這套房子132萬拿來,可能140萬賣給你,實際上買賣雙方都受到了損失。
 
 
 
 
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